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上三节我们把一个招拍挂项目的静态测算讲完了，接下来我们就说一下这个项目动态测算怎么做。我会讲的比较细，可能要分2-3节。
如果已经忘了之前的内容，建议翻到前两节看看
进阶篇（二）招拍挂静态测算（上）
进阶篇（三）招拍挂静态测算（下）
首先，我们来看一下最终需要填写的现金流量表长什么样
（看不清楚不要紧，后面会有详细讲解，先看看大概）
说一下大体的逻辑
我设计的这个表一共分为三部分：
红色框出来的部分是计算项目本身现金流（不考虑融资），包括：
现金流入：
销售回款、有些项目还有其它收入
现金流出：
销售成本支出（土地成本+开发成本）
期间费用支出（管理费用+营销费用）
税金支出（增值税及附加+土增税+所得税）
这一部分可以得到 经营性现金流
经营性现金流=现金流入-现金流出
这里要说明一下, 这部分现金流都不考虑融资，所以也不用算利息
但是由于对外融资的利息可以抵扣所得税，如果在这部分不算利息，算出来的所得税就不准
为了避免这种情况，我的表里在这一部分也算了利息
在“期间费用支出”里也放了对外融资利息，即期间费用支出=管理费用+营销费用+融资利息
那么用我这个表，在算经营性现金流时就需要把这部分不应该考虑的融资利息加回来
即我算经营性现金流的公式应该是：
经营性现金流=现金流入-现金流出+融资利息
这才能得到不考虑融资的现金流
有些公司的表在这部分不考虑利息，那么经营性现金流=现金流入-现金流出，不需要再加回融资利息
大家需要弄懂公式的含义，灵活掌握。
绿色框出来的部分是计算融资后现金流
包括借款流入、归还借款、融资利息
融资后现金流=经营性现金流+借款流入-归还借款-利息
蓝色框出来的部分是计算自有资金投入。
包括自有资金投入、归还自有资金、自有资金利息
自有资金投入后现金流=融资后现金流+自有资金投入-归还自有资金-自有资金利息
备注：自有资金计息是公司内部的规定， 0~25%的都有，一般不开票，一般也不抵税。（不过有些公司会按照一定点数开票抵税，视自己公司情况而定）
我个人建议是公司在设计表格的时候，最好把自有资金利息这一块分开算
也就是说先算对外融资后的利润情况，再算自有资金收息后的利润情况
这样有利于你把项目拿到市面上去比较
比如这段时间市面上普遍能接收的融资后净利率是8%，但是有些公司规定的8%是不算自有资金利息，有些是按照自有资金12%计息后的，有些是自有资金25%计息后的，那概念完全不一样，没有可比性
和市面上没有可比性的后果就是，定高了你拿不到地，定低了你容易亏损
那么，问题来了，为什么要这样设计表格，特别要把融资分开呢？
因为融资方案对项目现金流影响很大，会影响人的判断！
比如深圳的一个城市更新项目，现金流不好，但是投资人员为了拿地，测算时做了几笔旧改融资，有源源不断的资金进来，现金流变得好看了
等到项目落地，发现这个项目早期的旧改融资根本做不了，项目就从可行变成不可行了
因此为了排除干扰，我们需要先算一个不考虑融资的，干净的现金流来判断项目本身
在此基础上再加上融资， 一层层的递进，就可以把项目表达的非常清楚。
那么，又为什么要算自有资金投入呢？
这是老板最关心的问题
一个项目再好，投入超出自己能力范围，也是做不了的
以上就是大体的逻辑，那么如何做出这么大一张表呢？
在一个sheet里是很难完成的！
回忆一下，静态测算我们填的顺序是：
第一步、项目技术经济指标
第二步、进度假设
第三步、售价及收入预判
第四步、成本及费用预判
第五步、融资假设
第六步、税费计算
第七步、利润计算
动态测算也是一样，我们需要先挨个填好辅助表，比如收入表、成本支出表
最后把这些辅助表里的结果直接链接到现金流量表里。
大家看一下这些表，一共八张，挨个填吧
每个公司的测算表都不一样，我平时也有搜集各公司表格的习惯：）但是大体思路和逻辑都是一样的。
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